50代が住み替えを考える人が多い理由

なぜ50代で住み替えを考える人が多いのか、その理由について解説します。

子どもの独立などで老後を踏まえたライフスタイルが確立する

ライフスタイルが確立して、サイズや間取りなど必要な家のニーズが定まっているため、住み替え先の住宅を探しやすい、または建てやすい時期だからといえます。

50代という年齢は、子どもの進学や就職などで子どもが独立して、子育てが終わったという方が多い世代といえます。加えて、経済的にも余裕ができる時期でもあるため、ずっと検討していた場所への移住や、老後を見据えての終の棲家探しに目を向けやすくなるのかもしれません。

20代・30代で購入した家が老朽化している

持ち家の老朽化に伴うリフォームの必要性に迫られ、リフォームのみならず、新たな家に移る選択肢も併せて検討される時期だからといえます。

20代・30代で購入した持ち家が50代になると、新築で建築した家でも築20～30年となるため、老朽化が進んでいる可能性が高いでしょう。中古住宅を購入していた場合は、より老朽化が進んでいるといえます。

リフォームの費用は部分的なものでも100万円単位のお金がかかる場合があります。また、建物全体のリフォームの場合、リフォーム費用は1000万円以上かかることもあります。そのため、リフォームに費用をかけるよりは新居の賃貸や購入、新築を検討する人も多いでしょう。

収入が高く、まだ住宅ローンの利用も可能

50代は経済的に余裕があり、ゆとりのある住宅ローンを組むラストチャンスだからです。

50代の人の場合、20～30代に比べると収入に余裕のある方も多い傾向にあります。また完済年齢を考慮しても50歳なら、ゆとりのある住宅ローンが利用できる可能性が高いでしょう。さらに、年齢を重ねるとゆとりのある住宅ローンの利用が難しくなるため、住宅ローンを使った住み替えを考えているなら50代がラストチャンスといえるかもしれません。

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50代で住み替えを検討するなら早い方が良い

先述のようにさまざまな理由から、50歳で住み替えを検討される人がいるでしょう。しかし、その検討と着手は早い方が望ましいです。その理由について解説していきます。

50代なら気力・体力がまだまだ充実している

50代は住み替えに必要な気力と体力があるからです。

住み替えは、元々の住居の売却と、新居を探すか新しく建てるという、２つの大きなイベントを同時に行う必要があります。住み替えには相当な時間と労力がかかるため、60代以降になると健康面でも精神面でも新しい環境に適応することが年々難しくなります。いずれ住み替えをやると決めているのであれば、元気なうちに早めに行動を起こすことが望ましいでしょう。

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60代以降になると選択肢が限られてくる

年を重ねるにつれて、特に60代以降になると、住宅ローンの利用や賃貸の住み替えなど、クリアしなければいけない条件が厳しくなるため、選択肢が限られてしまうからです。

住宅ローンは申し込みができる年齢制限が65歳以下、あるいは70歳以下という金融機関がほとんどです。住宅ローンを活用して新居の購入、新築を行う場合には、年を重ねれば重ねるほど、退職した後に毎月の返済を行っていく収入面の懸念、団体信用生命保険に加入する際に持病で審査が通りにくくなる健康面の懸念があります。

また賃貸住宅に住み替えを検討する場合、高齢となると入居やその後の更新を断られてしまうケースもあります。

現在の家の資産価値があるうちに売却すべき

建物は築年数を経れば経るほど、売却価格が下落していくからです。

持ち家に住んでいる場合、その持ち家は、年々市場価値が減少していることを認識しておきましょう。住み替えの予定があるのであれば、持ち家の市場価値が下落して、売却が難しくなる前に、売却を決断した方が望ましいでしょう。また、老朽化が進み、設備故障や破損が生じれば、修繕費用が必要となる可能性もあります。

もちろん、築年数が古くなったからとはいえ売却は可能です。しかし、築20年よりも築30年、築30年よりも築40年と築年数を経るほど売却しにくくなり、売却価格はどんどん下落していきます。

50代の住み替えで失敗しないためのポイント

50代の住み替えで失敗しないためにおさえておきたいポイントについて解説していきます。

住宅ローンは余裕のある資金計画をもとに利用する

余裕のある資金計画を立てるように心がけましょう。

退職後は大きく収入が減る可能性もあります。その一方で、50代で住宅ローンを組む場合、返済期間が短くなる可能性もあるため、月々の返済の負担は大きくなります。状況を考慮して、借りられる上限ぎりぎりではなく、余裕のある住宅ローンの返済プランとなるようにしましょう。

また、老後生活の資金計画も考えると、将来的な退職金の取り扱いにも注意が必要です。基本的に退職金は、住宅ローンの返済には使わず、老後の備えとして確保しておき、不測の事態が起こった時に対応できるようにしておきたいものです。

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マンションか一戸建てか、持ち家か賃貸かを慎重に選択する

住み替え先として、住宅種別としてマンションか一戸建てか、購入するか賃貸にするかを慎重に判断しましょう。

50代からの新居選びは年齢を重ねていくことも考慮して、自分自身だけでなく、家族とも十分に相談を重ねる必要があります。

住み替え先として、マンションもしくは一戸建てを購入する際に、マンションから戸建て、あるいは戸建てからマンションへの住み替えの場合は、生活スタイルの変化に戸惑う可能性にも留意しておきましょう。なお、マンション、一戸建ていずれにしても購入（新築）に加えて、メンテナンスも必要になります。過度な費用や体力の負担が生じないか、確認も必要です。

一方、賃貸住宅を選ぶ場合には、年齢を重ねてからの契約更新の可否、介護が必要になった時のリフォームの可否を確認する必要があります。年齢を重ねると収入面や健康面の懸念が大きくなることから、契約更新ができないケースもあります。また、リフォームについて、貸主の同意を得られない場合もあります。生涯にわたって家賃支払いを継続できるか否かも考慮して、慎重に検討を進めましょう。

新天地への移住は移住先の事前調査をしっかり行う

今まで住んだことがない新天地への移住なら、事前の移住先の調査をしっかり行うことが大切です。

50代からの住み替え先として、新天地を選ぶ人もいるかと思います。田舎暮らしへの憧れはもちろん、近年のコロナ禍によるリモートワークの普及もあり、都心から地方への移住を希望する人は多いでしょう。

しかし、憧れだけで移住した結果、想像以上の気温の変化、厳しさなどを後から知って後悔するケースもあります。

住んだことがない場所へ移住する際には、スーパーや病院など必要な生活施設があるか、周辺の環境の下調べを行うほか、さまざまなシーズンに、実際に現地に何度も足を運んで、体感しておくことが重要です。

将来的な介護の必要性・バリアフリーの重要性を認識する

長い老後を見据えて、将来的な介護の必要性・バリアフリーの重要性を認識したうえで、新居選び、あるいは新しい戸建ての設計を行うことが大切です。

厚生労働省が公開している日本人の平均余命がわかる令和3年の簡易生命表によると、50歳の平均余命は男性32.93年、女性38.61年です。つまり平均で男性は82.93歳、女性は88.61歳まで生きることが予測されます。寿命が延びることは大変喜ばしいことですが、一方で生きている間に介護が必要になる可能性があることにも目を向けておきましょう。

住み替えを成功させるための持ち家の取り扱い

ここからは、住み替えを成功させるための持ち家の、具体的な取り扱いについて解説していきます。

まずは現在の持ち家の査定を受けることが住み替えの第一歩

住み替えに際して、持ち家を売却する場合、まずは現在の家の不動産査定を受けることが、住み替えの第一歩となります。

インターネットの査定サービスや実際に不動産会社を訪問するなどして、複数の不動産会社に持ち家の査定依頼をしましょう。査定には過去の取引事例価格から概算価格をすぐに算出できる机上査定と、担当者が家を直接訪問して査定する訪問査定があります。住み替えが確定している場合は、まずは机上査定の結果をもとに、信頼できる不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。

査定結果によって、住み替え先の新居のために使用できるおおよその資金が把握できます。新居に使える資金が具体化することで、新居選びの基準ができるので次のステップに進むことができます。

賃貸に出すという選択肢もある

現在の持ち家がローンを完済している場合、その家を賃貸住宅として貸し出すという選択肢もあります。賃貸物件によって得られる不動産所得は、老後の生活を支える安定した収入源になる可能性があります。

ただし、持ち家を賃貸物件として貸し出すにあたっては、大きな前提として賃貸需要があるエリアかどうかの見極めも必要です。また賃貸に出す際には、下記のようなリスクがあることにも注意しておきましょう。

・空室リスク：入居者が見つからなければ、空室のまま固定資産税等の税金を支払い続けることになります。
・家賃滞納リスク：入居者が家賃を滞納するリスクがあります。
・入居者トラブルのリスク：近隣住民とのトラブル、ゴミ屋敷などの入居者によるトラブルが発生するリスクがあります。

このように、持ち家を賃貸住宅にする場合は、一つの事業としてやっていく覚悟が必要となります。また持ち家を賃貸に出す場合、売却収入が得られないため、住み替え先の購入費用は売却収入を考慮せず、資金計画を立てる必要があります。

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なかなか売却できないなら買取サービスの利用も検討

持ち家の売却が難航した場合には、不動産会社による買取サービスも検討してみましょう。買取サービスであれば、売却のためのリフォームや家財の整理が不要な場合もあるので、売却に伴う手間が少なくて済みます。

また、売却後の契約不適合責任を引き受ける必要もありませんし、引き渡し時期なども融通が利くため、住み替え先の住宅購入スケジュールの調整も図りやすいメリットもあります。ただし、仲介による売却価格と比較すると、低くなってしまう点が、唯一のデメリットといえます。

買取サービスは、不動産会社が買い取りするので売却先を探す手間も時間もかからず、スピーディな売却が可能です。住み替えの際に持ち家の売却が進まない時には、不動産会社による買取サービスの利用を検討してみましょう。

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まとめ

50代は、住み替えをするうえで十分な条件が整っているタイミングといえます。

一般的には収入にも余裕がある人が多い年代であるため、住宅ローンの審査についても、60代ほど厳しくないでしょう。とはいえ、住宅ローンを利用する場合は、老後の収支の変化も考慮して、上限いっぱいの金額ではなく、余裕を持った返済プランを立てる姿勢が大切です。

住み替え先については事前に十分話し合い、周辺環境についても事前の下調べもしっかりと行いましょう。住み替えは早めに行うことで、より良い条件で進めることができます。持ち家の売却が進まない時に備えて、買取サービスも視野に入れながら賢く住み替えを進めていきましょう。

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購入時にかかる費用

住み替え先のマンションを購入する際には、物件価格のほかにも次の費用がかかります。

不動産会社に支払う費用（仲介手数料）

不動産会社の仲介で購入する場合、仲介手数料が必要です。実務で用いられる速算式は「物件価格×3％＋6万円」（＋消費税）が上限です。

例：価格3,000万円 → 3,000万円×3％＋6万円＝96万円（＋消費税）

※上限目安です。実際の金額・支払いタイミングは媒介契約や取引条件により異なります。

税金（印紙税／不動産取得税／固定資産税の精算）

• 印紙税（売買契約書）：契約金額に応じて収入印紙を貼付します（最新の税額は国税庁の一覧を参照）。
• 不動産取得税：購入後に届く納付書で都道府県へ納めます。基本的にはは固定資産税評価額×3％（ただし、住宅種別や時限措置により軽減されます。）。
• 固定資産税の日割精算：年の途中で所有者が変わる場合、引渡日を基準に売主・買主で日割精算するのが一般的です（契約書に明記すると安心）。

不動産登記費用（登録免許税＋司法書士費用）

所有権移転登記や（ローン利用時の）抵当権設定登記には、登録免許税がかかります。司法書士に依頼する場合は、別途報酬・実費が必要です。金額は物件条件や手続内容で変わるため、事前見積もりをおすすめします。

住宅ローン諸費用

事務手数料、保証料（または金利上乗せ型）、団体信用生命保険料、火災・地震保険料などが想定されます。商品設計で差が出るため、複数行の見積もりを取り、総支払額や金利タイプ（固定/変動）、特約の有無も合わせて比較しましょう。

住宅ローン関連費用（一括返済・手数料など）

現在の住まいであるマンションを、住宅ローンを利用して取得していた場合、住宅ローンの残高をマンションの売却収入などで一括返済する必要があります。マンションの売却収入が住宅ローンの残高を超えている場合は問題ありませんが、マンションの売却収入だけでは一括返済に不足がある場合には、その返済資金の準備も必要になります。また、一括返済のための手数料も別途必要になります。

そのほか売却時に発生しやすい費用

残置物の撤去・処分、ハウスクリーニング（任意・条件次第）、管理関連の発行手数料（重要事項調査報告書等）、管理組合の手続き費、管理費・修繕積立金・駐車場等の利用料の日割清算、軽微な是正・補修、鍵交換費、各種証明書の取得費 などもかかります。

その他の費用（引っ越し／リフォーム／家財関連／クリーニング）

購入・売却以外でも、次のような費用が想定されます。

引っ越し費用

時期（２〜4月は繁忙期で高額、あるいは希望日時が合わない可能性があります）、距離、荷物量、オプション（梱包・不用品回収など）、建物条件（エレベーターの養生や駐車）で金額が変わります。複数社の相見積もりで比較し、日程に余裕があれば時間帯指定なし・混載便可などでコストを抑えられる場合があります。

仮住まい費用・保管費用（トランクルーム）

売り先行で引渡しと入居の間が空く場合、短期賃貸の費用や荷物の一時保管費が必要です。仮住まい利用時は引っ越しが2回分になる点も考慮しましょう。

リフォーム費用（購入側／売却側）

売却側は原則必須ではありませんが、買主の条件や契約内容により最小限の補修が発生することがあります。購入側は入居前リフォーム（壁紙・床、水回り等）を行うケースがあります。

家財の処分費用・新規購入費用

新居に合わせた家財の買い替えや、不要品の処分費がかかる場合があります。回収ルートや搬出ルール（エレベーター予約・養生）を事前に確認しましょう。

クリーニング費用

任意ですが、内見時の印象改善につながります。契約上の引渡し状態（現状有姿／クリーニング実施など）を事前に確認しておくと安心です。

まとめ

住み替えでは、購入時・売却時・その他の各場面で費用が発生します。物件価格だけでなく、仲介手数料・税金・登記・ローン費用・引っ越し等をまとめて見積もり、入出金のタイミング（契約・決済・鍵渡し・搬入）まで含めて計画すると、資金繰りの見通しが立てやすくなります。
また、売却する際に不動産会社の買取を活用すると、仲介手数料やリフォーム・クリーニング費が不要になる一方で、価格は相場より下がりやすい点を踏まえ、トータルコストとスケジュールの両面で比較検討するとよいでしょう。

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本記事では、これから住み替えを検討している方に向けて、よくある失敗例とその原因、そして失敗を避けるための具体的な対策を分かりやすく解説します。

マンションの住み替えでよくある失敗例

スケジュール通りに進まない

住み替えでは、「今の家を売却すること」と「新しい家を購入すること」を同時並行で進めるケースが多いです。

しかし、不動産売買には必ず相手方（売主・買主）が存在するため、こちらの都合だけでスケジュールを組むことはできません。

たとえば、

• 買主が見つかっても住宅ローン審査に時間がかかる
• 引き渡し日が相手の希望と合わない
• 価格交渉が長引く

といった理由で、予定していたスケジュール通りに進まないケースがよくあります。結果として、仮住まい探しや余分な引っ越し費用が発生することもあります。

売却価格が想定より低くなる

「思ったより安くしか売れなかった」というのは非常に多い失敗です。

マンションの価格には市場相場がありますが、必ずしも相場通りに売れるとは限りません。

特に「買い先行」で新居を購入した後に売却に入る場合は注意が必要です。

この場合、新居の住宅ローンと元のマイホームの住宅ローンを同時に返済する「ダブルローン」の状態になる可能性があります。

ダブルローンが続くと、毎月の返済額が一気に増えて家計を圧迫します。たとえば、

• 新居のローン返済：12万円
• 元のマイホームのローン返済：10万円

この場合、合計22万円の返済が同時に発生することになります。

返済負担に耐えられず、「とにかく早く売らなければ」と焦ってしまい、結果的に値下げして売却してしまうケースが多いのです。

下記のような売り先行・買い先行のメリット・デメリットを踏まえて、自分に合った計画を立てましょう。

• 売り先行のメリット
  売り先行は売却が成立してから購入に移るため、新居購入のために使える資金が明確になっている、焦らず売却活動できる、といったメリットがあります。
• 売り先行のデメリット
  引き渡しまでに新居が決まらなければ、2度の引っ越し費用と仮住まいの賃貸費用が発生するといったデメリットがあります。
• 買い先行のメリット
  買い先行は、欲しい物件を時間をかけて選ぶことができる点がメリットといえます。購入後に売却という流れなので、同時進行ではくやることがシンプルです。
• 買い先行のデメリット
  元のマイホームが売却されるまで2つの住宅ローン（ダブルローン）の状態になり毎月の支払い負担が大きくなるのが最大のデメリットといえます。住み替えローンの場合は金利が高く審査が厳しくなること場合もあります。

住宅ローンの問題が発生する

住み替えでは、自分も買主も住宅ローンを利用するケースが大半です。

そのため、どちらかのローン審査が通らないというリスクがあります。

• 自分が新居購入のローン審査に落ちる
• 買主がローン審査に落ちて契約が白紙になる

特に後者は深刻で、買主のローン審査に時間がかかると、その間売却活動が止まり、計画全体に大きな遅れが出てしまいます。また、買主のローン審査が通らなければ、新たな買主を探す必要があります。

マンションの住み替えで失敗する原因

住み替えに関する基本知識が不足していた

住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2パターンがあります。

• 売り先行：売却してから新居を探す → 資金計画が立てやすい
• 買い先行：新居を先に購入する → 希望物件をじっくり探せる

どちらにもメリットとデメリットがあるため、違いを理解せずに進めると「想定外の資金不足」「引っ越し時期のズレ」などにつながります。

計画を立てずに動き始めてしまった

住み替えは3カ月で終わることもあれば、1年以上かかることもある“長期戦”です。

計画なしに行き当たりばったりで進めてしまうと…

• 売却が長引き、ダブルローンの負担が増える
• 新居の入居が間に合わず、仮住まいの賃貸を探す羽目になる
• 引っ越し代やリフォーム代など、想定外の出費が積み重なる

といった事態が起こります。

不動産会社選びに失敗した

マンションの住み替えでは、売却も購入も不動産会社に依頼するのが一般的です。

しかし、仲介会社によって「得意・不得意」や「対応力」に大きな差があります。

たとえば、

• マンション売買の実績が少なく、相場観がズレている
• 査定額の根拠を明確に示さない
• 質問への回答が遅い、または的確でない

こうした会社に依頼すると、結果的に希望条件を満たせないまま売却や購入が進んでしまいます。

住み替えで失敗しないための対策

売り先行か買い先行かを決め、計画を立てる

まずは「どちらの進め方が自分に合っているか」を見極めましょう。

• 売り先行 → 資金が明確になるので安心。ただし仮住まいのリスクあり
• 買い先行 → 希望物件を逃しにくい。ただしダブルローンのリスクあり

それぞれの特徴を把握した上で、自分のライフプランや資金状況に合った方法を選ぶことが大切です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

会社選びでは次のポイントをチェックしましょう。

• 査定額の根拠をきちんと説明してくれるか
• 質問に対する対応が迅速かつ的確か
• 住み替え事情を理解し、柔軟な提案をしてくれるか

売却と購入を同じ会社に依頼すると、スケジュール調整がしやすくなる場合も多いです。

値引き・買取なども視野に入れ、対応を柔軟にする

マンションの売却・購入は相手方がいることから、全てこちらの理想通りには進みません。売却時には相手方からの値引き要求があることが一般的です。

ローン残債を踏まえて、あらかじめどのくらいの値引きまでなら対応できるのかを計算しておく必要があります。

また、買い先行で新居を購入後、長期間にわたって元のマイホームを売却できない事態が起こる可能性もあります。当初の査定価格にこだわって長く売却できない状態を招くよりは、状況に応じて業者による買取を検討するなど、柔軟な対応を心掛けましょう。

まとめ

本記事で解説した通り、マンションの住み替えでは「売却」と「購入」の両方を理解し、計画的に進めることが重要です。

そのうえで、売り先行か買い先行かを選び、自分の状況に合った計画を立てましょう。

あとは信頼できる不動産会社と組めば、住み替えはぐっとスムーズになります。

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マンションの住み替えで最も大変なのは、新居の購入と現在のマンションの売却を同時進行するケースが多いことです。

2つの大きな取引を同時期に行うため、資金計画・スケジュール調整・住宅ローン管理など、検討すべきことが増えます。

ここでは、同時進行が大変な理由と、売り先行・買い先行それぞれの特徴について解説します。

購入と売却を同時に進めるのが大変な理由

不動産の購入・売却は、人生でそう何度も経験しない大きなイベントです。

住み替えではこれを同時期に行うことが多く、次のような負担が発生します。

• 資金計画が複雑になる
• 購入と売却のタイミングを揃える必要がある
• 仮住まいが必要になるケースがある
• 契約・手続き・関係者調整が二重で発生する

例えば、売却を先に行う「売り先行」の場合、売却額が決まってから新居購入の予算を立てられます。

一方、購入を先に行う「買い先行」では、新居探しの自由度が高い反面、資金面でのリスクも高まります。

売り先行のメリット・デメリット

「売り先行」とは、現在のマンションを先に売却し、その後で新居を購入する方法です。

売り先行のメリット

• 売却額が確定するため、新居購入の予算を立てやすい
• 売却資金で住宅ローンを完済してから新たなローンを組める
• ダブルローンを避けられ、資金面で安心

売り先行のデメリット

• 新居購入前に仮住まいが必要になる可能性がある
• 賃貸費用や引っ越し費用など、一時的な負担が増える

買い先行のメリット・デメリット

「買い先行」とは、新居を先に購入し、その後で現在のマンションを売却する方法です。

買い先行のメリット

• 新居探しにじっくり時間をかけられる
• 仮住まいを用意する必要がなく、スムーズに引っ越し可能

買い先行のデメリット

• 住宅ローンが二重になるリスクがある
• 売却価格が想定より低いと、資金計画が崩れる可能性がある
• 資金確保を急ぐあまり、相場より安く売却してしまう恐れがある

まずは売り先行か買い先行かを検討する

マンション住み替えでは、購入と売却を同時に進めるケースが多いため綿密な計画性が重要です。

資金リスクを抑えたい場合は売り先行、新居探しを優先したい場合は買い先行が向いています。

まずは、自分に合った進め方を選ぶことから始めると、住み替えをスムーズに進めやすくなります。

マンション住み替えでは売り先行がおすすめ

マンション住み替えでは、現在のマンションを先に売却する「売り先行」を選ぶ人が多いようです。

売却資金を確定させたうえで新居を購入できるため、資金リスクを抑えてスムーズに住み替えを進められるのが特徴です。

ここでは、売り先行が選ばれる理由や、メリット・注意点について詳しく解説します。

売り先行が選ばれるケースが多い理由

マンション住み替えでは、売り先行が選ばれるケースが多いようです。

その理由は、住宅ローンの残債処理と新居購入資金の確保を安全に進められるからです。

• 住宅ローンを完済した状態で新たなローンを組める
• 売却額が確定してから新居購入予算を決められる
• ダブルローンを避けられるため、資金面のリスクが少ない

一方で、買い先行は住宅ローンが二重になる可能性があるため、資金に余裕がある人以外は売り先行を選ぶことが多くなります。

売り先行の主なメリット

① 資金計画が立てやすい

売却額が確定してから新居を探すため、新居購入の予算を明確に設定できます。

想定より高く売れた場合は、購入予算を広げるといった柔軟な対応も可能です。

② 住宅ローン審査がスムーズ

売却で住宅ローンを完済した後に新たなローンを組むため、金融機関からの審査が通りやすくなります。

また、ダブルローンを避けられる点でも安心です。

③ 人気物件にもすぐ申し込みができる

売却資金を手元にできるため、競争率の高い人気物件でも即決しやすいのがメリットです。

売り先行の注意点

売り先行には多くのメリットがありますが、注意すべき点もあります。

① 仮住まいが必要になる可能性がある

売却後に新居が決まっていない場合、一時的に仮住まいを利用するケースもあります。

その際は、賃貸費用や引っ越し費用をあらかじめ資金計画に含めておくと安心です。

② 引っ越しが2回になるケースがある

仮住まいを利用する場合、売却時と新居購入時の2回引っ越す必要が出てきます。

スケジュールには余裕を持たせるのがおすすめです。

売り先行が選ばれる理由を理解しておこう

マンション住み替えでは、住宅ローンの完済と資金確保をスムーズに進めやすいことから、売り先行を選ぶ人が多いです。

• 売却額が確定し、資金計画を立てやすい
• ダブルローンを避けられ、住宅ローン審査もスムーズ
• 人気物件への即申し込みも可能

ただし、仮住まいが必要になる可能性もあるため、事前にスケジュールや費用を含めた計画を立てておくことが大切です。

マンション住み替えを成功させるコツ

マンションの住み替えは、購入と売却を並行して進めるため、計画性が非常に重要です。

ここでは、住み替えをスムーズに進め、失敗を避けるための具体的なポイントを解説します。

① 事前に予算と売買計画を立てる

マンション住み替えでは、資金計画とスケジュール設計が成功のカギです。

自分の状況を把握したうえで、無理のない予算設定と売買計画を立てましょう。

資金計画を立てるポイント

• 現在の住宅ローンの残債を把握する
• 新居購入に使える自己資金や預貯金を確認
• 毎月返済できるローン額をシミュレーション
• 引っ越し費用・リフォーム費用・諸経費も事前に計算しておく

市場価格を把握する

まずは、自分のマンションがどれくらいで売れそうかを知ることが大切です。

• 不動産ポータルサイトで相場を調べる
• 「レインズ・マーケット・インフォメーション」や
  「国土交通省の不動産取引価格情報検索」などで過去の取引価格を確認
• 複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握する

② 信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション住み替えでは、購入と売却の両方をサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが成功の近道です。

実績や対応の丁寧さを見極めながら、信頼できるパートナーを見つけましょう。

不動産会社選びのチェックポイント

• 自分と似た条件での住み替え実績があるか、多くの売買実績があるか
  例：マンション売却と新築戸建購入、ローン残債が多い状態での住み替えなど、自分のケースに近いサポート実績がある会社かどうかを確認すると安心です。
• 担当者の説明がわかりやすいか
• 提案内容が自分の状況に合っているか
• 複数社の査定額や対応を比較して判断する

一社にまとめるメリット

売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると、

• スケジュール調整がスムーズ
• 資金計画も一元管理しやすい
• 担当者とのやり取りが一本化できる

結果として、時間的・精神的な負担を減らすことができます。

③ 柔軟な対応を心がける

計画を立てても、不動産取引は必ずしも思い通りには進まないものです。

買主や売主の都合、ローン審査、物件引渡し時期など、予定外の調整が必要になるケースもあります。

柔軟な対応が必要な場面

• 売却希望価格を見直す必要があるとき
• 内見日程の調整が難航したとき
• 買主から価格交渉を受けたとき
• 新居購入で条件変更が生じたとき

譲れない条件はしっかり守りつつも、ある程度の柔軟性を持って対応することが成功への近道です。

④ 情報収集とシミュレーションを怠らない

住み替えでは、最新の不動産市況や住宅ローンの動向を把握することも重要です。

市場の動きに合わせて最適なタイミングを見極めることで、売却・購入どちらも有利に進められます。

• 不動産相場や金利動向を定期的にチェック
• 資金シミュレーションツールを活用
• セミナーや相談会で専門家の意見を参考にする

計画と準備が成功のカギ

マンション住み替えを成功させるには、

• 事前の資金計画と売買スケジュールの設定
• 信頼できる不動産会社の選定
• 柔軟な対応力
• 情報収集とシミュレーション

この4つが重要です。

準備をしっかり整え、スケジュールに余裕を持たせることで、住み替えをスムーズに進めやすくなります。

まとめ

マンションの住み替えでは、新居の購入と現在の住まいの売却をどのように進めるかが重要なポイントです。

売り先行・買い先行それぞれにメリットとデメリットがあるため、まずは自分の資金計画やライフスタイルに合った方法を選ぶことが大切です。

• 売却資金を確定させてから新居を購入したい → 売り先行が向いているケースが多い
• 新居をじっくり選びたい → 買い先行も検討価値あり

さらに、資金計画をしっかり立てることや、信頼できる不動産会社を選ぶことも成功への近道です。

事前に情報を集め、スケジュールに余裕を持たせることで、安心して住み替えを進めることができます。

この記事が、マンション住み替えを検討する際の参考になれば幸いです。

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この記事では、住み替えを検討している方向けに、

• よくある住み替えのきっかけ
• おすすめのタイミング
• 売り買いの順番や注意点

についてわかりやすく解説します。

マンションの住み替えでよくあるタイミング例

住み替えを考える理由は人それぞれです。ライフステージや働き方、家族構成の変化などによって、最適な住まいの選び方も変わります。ここでは、住み替えを検討する代表的なきっかけを紹介します。

子育て中、子育て後

子育て中のご家庭では、子どもの成長に合わせて住み替えを決断するケースが多くあります。

• 子ども部屋が必要になり、より広い居住空間を求める
• 公園や学校が近いなど、子育てしやすい環境のあるエリアへ引っ越したい
• 子供が増える

こうした理由から、家族のライフスタイルに合わせて住み替えを検討する方が増えています。

一方で、子どもが独立した後の住み替えも少なくありません。

子育てが終わると、これまで必要だった子ども部屋や広いリビングが不要になるため、次のような住まいを選ぶケースが多いです。

• 管理がしやすいコンパクトな間取り
• 駅や商業施設が近い利便性の高いエリア
• 将来の生活を見据えたバリアフリー住宅

このように、子育て中と子育て後では住み替えの目的や住環境の条件が大きく異なるため、家族構成に合わせた住まい選びが大切です。

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︎50代の住み替えを成功させるには？基本的な考え方から失敗リスクをおさえるコツまで解説

転勤、転職など仕事上の都合

仕事上の理由で住み替えを決断するケースも多く見られます。

• 転勤：新しい勤務地が決まり元の地域に戻る見込みがない場合、所有しているマンションを賃貸に出すよりも売却して住み替える選択をするケースがあります。
• 転職：勤務地や働き方の変化に合わせて、通勤しやすいエリアや在宅ワークに適した住環境を求めて住み替える人も増えています。

働き方が多様化する中で、仕事上の変化が住み替えを検討する大きなきっかけになっています。

その他、Uターン、移住、リモートワーク、両親の介護など

子育てや仕事以外にも、ライフスタイルの変化をきっかけに住み替えを決断する人も増えています。

• Uターン：地元に戻って生活基盤を築きたい
• 地方移住：自然豊かな環境でゆったり暮らしたい
• リモートワーク：働き方の自由度が高まり、住む場所に縛られなくなった
• 両親の介護：家族をサポートするため、実家の近くへ引っ越したい

このように、住み替えのタイミングは人それぞれですが、いずれもライフスタイルの変化が大きなきっかけとなっています。

マンションの住み替えはタイミング次第で大きく変わる

マンションの住み替えは、多くの場合、ライフスタイルの変化がきっかけです。

子育て・転勤・リモートワークなど状況の変化によって、住み替えの必要性が生じるケースは少なくありません。基本的には個人の都合に合わせて住み替えて問題ありませんが、もしタイミングを調整できる余地があるなら、より有利な時期を選ぶのがおすすめです。

ここでは、マンションの住み替えで知っておきたい4つのおすすめタイミングを解説します。

① 不動産価格が上昇トレンドのとき

マンションの住み替えでは、高く売却できるかどうかが非常に重要です。

国土交通省が発表する「不動産価格指数」によると、2013年以降、2025年現在までマンション価格は一貫して上昇傾向にあります。

不動産市場が上昇トレンドの時期は、マンション売却に有利なタイミングといえるでしょう。

ただし、この上昇傾向がいつまで続くかは予測が難しいため、不動産市況をこまめにチェックすることが大切です。

② 住宅ローン金利が低いとき

住宅ローン金利が低い時期は、住み替えに適したタイミングです。

• 新居購入時 → 低金利で借入負担を抑えられる
• 売却時 → 買主が住宅ローンを組みやすく、売却しやすい

現在の日本は低金利が続いていますが、物価上昇などの影響で今後金利が上昇する可能性もあるため、低金利のうちに動き出すのがおすすめです。

③ 修繕積立金が値上がりする前

マンションでは、大規模修繕後に修繕積立金が値上がりするケースがあります。

築年数の経過に伴い修繕箇所が増えるため、長期的に負担が大きくなりやすいのです。

• 値上がり前に売却すれば、毎月の負担増を回避できる
• 購入希望者にとっても積立金が低いほうが魅力的で、売却しやすい

修繕積立金の改定時期は、管理組合の資料や長期修繕計画で確認可能です。

値上げ前は、住み替えを検討する一つのタイミングといえるでしょう。

④ マンション保有期間が5年以上経過したとき

不動産を売却するときは、所有期間によって譲渡益の税率が変わります。

・所有5年以下 → 短期譲渡所得：税率39.63％
・所有5年超 → 長期譲渡所得：税率20.315％

所有期間が5年を超えると、税率が半分程度になるため、税制面で有利です。

ただし、マイホームを売却する場合は3,000万円の特別控除が適用できるケースもあるため、保有年数に関わらず節税のチャンスがあります。

（税制度は、変更される可能性があります。必ず、最新の情報を入手してください。）

マンションの住み替えでタイミング以外に注意したいポイント

ここまでは、住み替えのおすすめタイミングについて解説しました。

ここからは、タイミング以外で住み替え時に注意しておきたいポイントを紹介します。

住み替えをスムーズに進めるためには、売買方法・計画・物件選びの3つを押さえておくことが大切です。

① 売り先行か買い先行かを慎重に判断する

マンション住み替えで最初に考えるべきなのは、「売り先行」か「買い先行」かをどうするかです。

＜売り先行（先に売却する場合）＞

メリット

• 売却資金が確定してから新居を購入できるので、資金計画が立てやすい
• 元のマイホームの住宅ローンを完済できるため、通常の住宅ローンを利用しやすい
•  

デメリット

• 新居購入までの間、一時的に賃貸などの仮住まいが必要になる

＜買い先行（先に購入する場合）＞

メリット

• 新居をじっくり探せるため、理想の物件に出会いやすい

デメリット

• 元のマイホームと新居で二重ローン（ダブルローン）になる可能性がある
• ダブルローンを避けるため、売り急いで相場より安く手放すリスクがある

＜おすすめは売り先行＞

リスクを避けるためには、売り先行で進めるのが基本です。

ただし、売却と購入の決済・引き渡しを同時に行う「売り買い並行」ができれば、仮住まいが不要になり理想的です。

しかし、新居の売主・元マイホームの買主のスケジュールを調整する必要があるため、現実的には難しいケースが多いといえるでしょう。

参考記事はこちら
︎マンション住み替えにはどんな費用がかかる？

② 余裕を持った住み替え計画を立てる

マンション住み替えは、早くても3カ月、長ければ1年程度かかることもあります。

理由は次の通りです。

• 売却と購入、それぞれの相手（買主・売主）がいる
• 金融機関の住宅ローン審査や価格交渉に時間がかかる
• 決済や引き渡し時期が相手の都合で遅れる場合もある

そのため、「思い通りに進まない」ことを前提にしたスケジュールを立てることが重要です。

不測の事態にも対応できるよう、余裕を持った計画を心がけましょう。

関連記事はこちら
︎マンション住み替えを大変にする要素とは？失敗しないためのポイントをご紹介
︎マンション住み替えの失敗とは？よくある失敗例と対策を解説

③ 購入する物件は価格だけで選ばない

特に中古マンションへの住み替えでは、価格だけで判断しないことが大切です。

• 築年数の古い物件は購入価格が安い反面、耐震性や修繕コストのリスクが高い
• 入居後にリフォームが必要となり、当初の予定より大幅にコストが膨らむケースもある

購入前に必ず以下をチェックしましょう。

• 長期修繕計画
• 直近の修繕履歴
• 必要なリフォーム費用の見積もり

販売価格だけで判断せず、修繕費やリフォーム費を含めた実際に必要となる費用全体で比較するのがおすすめです。

まとめ

マンションの住み替えは、ライフスタイルの変化がきっかけとなるケースが多いです。

住み替えのタイミングを考えるときは、家族の状況や将来の暮らし方を最優先にしつつ、不動産市況や金利状況などの外部環境もあわせて判断することが大切です。

さらに、売り先行か買い先行かを決め、余裕を持った計画を立てることで、スムーズで失敗のない住み替えが実現しやすくなります。

本記事が、住み替えのタイミングを考える際のヒントとなれば幸いです。

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