マンション売却時にかかる費用

マンション売却時にかかる費用には、「不動産業者に支払う手数料」、「税金（印紙税と登録免許税）」、「住宅ローン返済」が挙げられます。

不動産業者に支払うお金

不動産業者に支払うお金は、仲介手数料です。売却を不動産業者に依頼した後、買主を見つけてもらって売買契約が成立すると、仲介（媒介）手数料として不動産業者に手数料を支払います。この手数料の上限は、以下のように国土交通省告示によって決められています。不動産業者が、消費税の課税事業者である場合には以下の算式で求めた金額に消費税を加えたものが上限額となります。

税金

売却時に必要となる税金には、印紙税と登録免許税があります。

まず印紙税ですが、売買契約書の原本を2通作成する際には、それぞれの売買契約書に印紙を貼付する必要があります。ただし原本を1通作成し、2通目はその複製を持って売主、買主が売買契約書を保有する場合には、印紙税は1通分で済みます。

次に、登録免許税についてですが、マンションに住宅ローンの残債がある場合、住宅ローンを完済した後、売主として抵当権抹消をする必要があります。費用は下表の通りです。なお、抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼する場合には、その依頼費用も必要となります。また、所有権移転登記の際の登録免許税については買主が負担するのが一般的ですので、売主負担はないと考えておいて問題ないでしょう（税制度は、変更される可能性がありますので、必ず最新の情報を入手してください）。

※国税庁 印紙税額について: https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm 

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住宅ローン返済

マンションに住宅ローンの残債がある場合、ローンの一括返済が必要になります。マンションの売却収入で住宅ローンを完済できるのであれば問題ありません。しかし、不足が生じる場合には、返済資金の準備が必要であることを留意しておきましょう。

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司法書士に支払う費用

抵当権抹消の手続き等は司法書士に依頼する場合が多く、その際には司法書士への報酬を支払う必要があります。

マンション売却後にかかる費用

マンション売却後にかかる費用には、「税金（譲渡所得税）」があります。譲渡所得税は、マンションなどの不動産を売却した際に生じる、譲渡所得に対して課税される税金です。

譲渡所得税の金額は、マンションを売却した金額から取得費と譲渡費用と関係する経費を差し引いて計算し、税率をかけて算出します。スムーズに税額計算を行うためにも、事前に売却するマンションを購入したときの売買契約書や領収書などの資料を準備しておきましょう。

長期譲渡所得と短期譲渡所得

マンションの所有期間が、マンションを売却した年の1月1日の時点で、5年を超える場合には「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として譲渡所得税は計算され、それぞれの場合で税率が異なります。

3,000万円の特別控除

売却するマンションが自宅であり、売買契約の内容などが一定の規定を満たす場合、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。この特例の適用を受けることで譲渡所得税がかからない方も少なくありません。あらかじめ、当特別控除の内容について、確認しておくとよいでしょう。

マイホームを売ったときの特例　国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

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そのほかに考えておきたい費用

マンションを売却するということは、当然ながらそのマンションは別の人の手に渡るということなので、売主が使っていた家具や家財のうち、契約内容に含まれないものは全て運び出した上で買主に引き渡す必要があります。つまり、売主の家具や家財を移転先に運び出すための引っ越し費用も必要になりますし、不用品を処分する費用も必要になるということです。

引っ越し費用

引っ越し費用は、部屋の広さや家具や家財の量、転居先までの距離によって異なります。あらかじめ、引っ越し業者に見積もりを取り、どれくらい引っ越し費用が必要になるかを確認しておくと、マンションの売却が決まってから慌てなくて済みます。なお、引っ越しは、マンションの引き渡しまでに行いますが、買主にも都合があるため引っ越しのタイミングが合わない場合もあります。その際には、賃貸物件に仮住まいをする必要が生じる可能性もあるため、余裕を持った資金計画を考えておきましょう。

不用品処分費用

マンションの売却、引っ越しに際して、不用品の処分を検討することもあるでしょう。マンションの売却が決定してから不用品処分にとりかかると慌ててしまう可能性もあります。フリマアプリやリサイクル業者を活用しながら、計画的にお金に換えられるものを売却しつつ、ゴミとして処分するものの量を減らしておいた上で不用品を処分する費用の見積もりを取るようにする視点も大切です。なお、不動産業者にマンションを買取してもらう場合には、不用品の処分もお任せできる場合もあります。

ハウスクリーニング費用

買主に対してハウスクリーニングを、売買に際して条件提示している場合には、ハウスクリーニング費用も必要になります。ハウスクリーニングを条件提示していない場合でも、気持ちよく引き渡すために、清掃は行っておきたいものです。なお、不動産業者にマンションを買い取りしてもらう場合には、ハウスクリーニング費用は不要です。

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まとめ

マンションを売却する際に必要な費用は、売却前、売却後のみならず、そのほかにもさまざまなものが挙げられます。今回、ご紹介したマンションを売却する際に必要となる費用の準備も頭に入れた上で、できる限り余裕のあるスケジュールでマンション売却を進めていくようにしましょう。

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マンション売却の手数料の計算方法

マンションの売却の際は、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。不動産会社に支払う仲介手数料には、法律（宅地建物取引業法）で上限が定められています。この上限はマンションだけでなく、全ての不動産取引において共通です。

仲介手数料の上限は下記の通りで、不動産の売買金額によって決まります。

・不動産の売買金額が200万円以下の部分：取引額の5％以内
・不動産の売買金額が200万円を超え400万円以下の部分：取引額の4％以内
・不動産の売買金額が400万円を超える部分：取引額の3％以内

例えば、マンションの売却金額が5,000万円の場合は、下記の①～③それぞれの手数料を合計したものが仲介手数料になります。

⓵200万円以下の部分：200万×5%＝10万円
②200万円を超え400万円以下の部分：200万×4%＝8万円
③400万円を超える部分：4,600万円×3％＝138万円

●売却金額5,000万円の場合の仲介手数料（税抜き価格）：①＋②＋③＝156万円 （※実際は156万円に別途、消費税がかかります。）
●売却金額5,000万円の場合の仲介手数料（税込価格）：156万円＋156万円×10％＝171.6万円 上記の計算方法だと仲介手数料の計算は複雑化するので、下記の速算式がよく用いられます。
●不動産仲介手数料の速算式：不動産の売買金額×3%＋6万円（売買金額が400万円を超える場合）

先程の5,000万円のマンションの仲介手数料を速算式で計算すると、

●5,000万円×3%＋6万円＝156万円（税抜き） となります。

速算式ならすぐに仲介手数料を計算できるので、覚えておくと便利です。下記に不動産仲介手数料の早見表を作成したので、参考にしてください。

マンション売却時の手数料は安くできる?

結論から言えば、マンション売却時の手数料は安くすることはできます。ただし、手数料が安ければよいというものではありません。ここでは注意すべきポイントについて解説します。

仲介手数料を半額・無料にできる仕組み

前述の通り、不動産取引の際の仲介手数料の「上限」は法律で決まっています。しかし、あくまでも上限が定まっているだけなので、手数料を法定の上限より下げる分には問題はありません。 不動産仲介の会社の中には、「仲介手数料半額」・「仲介手数料無料」といった広告をしている会社もあります。不動産会社は、仲介手数料を半額や無料にして、どのように利益を上げているのでしょうか。まず、不動産の仲介には「片手取引」と「両手取引」の2つのパターンがあります。

片手取引

不動産会社が買主か売主のいずれか片方のみの仲介を請け負い、片方のみと契約することを片手取引と言います。片手取引の場合、不動産会社は売り手か買い手のいずれか一方の代理人として行動するため、仲介手数料が半額になることは少なく、無料になることはありません。

両手取引

買主と売主双方の仲介を請け負い、売主と買主の両方と契約することを両手取引と言います。両手取引の場合、売主か買主のどちらか一方から正規の仲介手数料を受け取ることができるため、会社によっては仲介手数料の値引き対応をするケースがあります。

仲介手数料が半額・無料の不動産会社は怪しい?

不動産の仲介手数料は上限が決まっているだけなので、不動産会社の方針として半額や無料にしても問題はありません。仲介手数料が半額・無料でも、何か裏がある怪しい会社というわけではありません。 仲介手数料の値引きに関しては、値引きが適用されるエリアが限定されているケースや、不動産会社が直接買い取りするため、仲介手数料無料と表現されているケースもあります。事前にしっかりと確認することをおすすめします。

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マンション売却時に手数料以外にかかる費用

マンション売却時には、仲介手数料以外にも諸経費がかかります。ここからはマンション売却時に、手数料以外にかかる各種費用について解説します。

印紙税

不動産の売買契約書を作成する際に印紙税を支払う必要があります。印紙税は、契約書に「収入印紙」を貼って納税します。印紙税の金額は、書類に記載された売買価格によって定められています。例えばマンションの売買価格が1,000万円超~5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超~1億円以下の場合は3万円となります。

登記費用（登録免許税と司法書士への報酬）

マンション売買の際、登記上の手続きとして、所有権移転登記、買主の抵当権設定（買主がローンで購入する場合）、抵当権抹消登記（売主の住宅ローンが残っている場合）の登記手続きが必要です。売主側が抵当権抹消の登録免許税、買主側が所有権移転登記と抵当権設定の登録免許税を負担します。また登記されている住所や氏名が異なる場合は、住所・氏名変更登記の費用も発生します。 費用相場としては下記の通りです。 ・抵当権抹消にかかる登録免許税：不動産の数×1,000円 ・住所や氏名の変更登記にかかる登録免許税：不動産の数×1,000円 ・司法書士への報酬：2～5万円

その他費用

マンション売却時のその他の費用として、引っ越し費用やハウスクリーニングなどの費用が発生する可能性があります。自宅として使っているマンションを売却する場合は引っ越しのための費用が必要です。また売却時の取り決めによっては、売主側がマンションのハウスクリーニング代金を負担することもあります。 マンションのローンの残債が大きく、売却代金を上回ると売却金額から諸費用が払えません。マンションの売却前には、ローンの残債の正確な金額、支払いが必要となる各種手数料を把握して用意しておきましょう。

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まとめ

マンション売却は大きな金額が動くため、売却金額と連動する仲介手数料は、なるべく少なくしたいところです。しかし仲介手数料を抑えることばかりに気を取られて、信頼できない会社に依頼すると、なかなか売却できなかったり、相場よりかなり安い価格で売却されたりする可能性もあります。手数料が安くなる、あるいは無料になる理由をしっかりと確認した上で適切な選択をしましょう。

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