マンション売却「仲介」と「買取」の違い

マンションの売却の際は、不動産会社に仲介を依頼する場合と、買取を依頼する場合の2つのパターンがあります。はじめに、仲介と買取の違いについて詳しくみていきましょう。

売却先（購入者）が違う

マンション売却において仲介と買取では、マンションの売却先（購入者）が異なります。不動産会社に仲介を依頼する場合、マンションの購入者は不特定多数の人になります。多くの場合、購入者は個人で自宅として住むために、住宅ローンを利用して購入する形になります。

買取の場合のマンションの売却先は、買取を行う不動産会社になります。不動産会社がマンションを買い取る目的は転売です。一般的に購入後にリフォームもしくはリノベーションを施して、不動産価値を高めてから販売します。

ただし、仲介会社が仲介に入る形で、買取の不動産会社が購入者になるケースもあり、その場合の売買金額は、個人が購入する場合と同様に、市場価格に準じた購入金額になります。

販売スピードが違う

マンション売却においては、仲介よりも買取のほうが圧倒的に早く売却することができます。不動産会社に仲介を依頼して販売する場合、いつ売れるか分からないことを念頭に置く必要があります。販売開始してすぐに売れるケースもあれば、3カ月後や半年後、場合によっては1年経過してもなかなか売却できないこともあります。

一方、不動産会社に買取を依頼する場合、提示された買取価格に対して売主が同意すれば、早ければ3日以内で売買契約を結ぶことが可能です。

販売金額が違う

マンションを売却する場合、なるべく高めに販売したいものです。仲介によってマンションを売却する場合は、そのときの不動産市場の相場価格に準じた売却価格で成約するのが通常です。

一方、不動産会社による買取の場合、仲介による販売価格よりも3～4割程度は安めの買取価格になる傾向があります。もちろん不動産会社によって買取価格は異なりますが、市場価格に比べるとかなり低額になるという点は変わりません。買取を行う業者と直接やりとりができれば、仲介手数料（売買価格が400万を超える場合の手数料：売買価格×3％＋6万円＋税）はかかりません。

また買取のメリットとしては、買主側のローン審査などなく、確実に売却できる点、売却予定のマンションに残置物（家具や荷物など）があってもそのまま買い取ってもらえる点、売買が成立して決済完了後にすぐに引き渡しではなく、引き渡しまでに猶予期間を設定する「引き渡し猶予」がつけられる点などが挙げられます。

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マンション売却「仲介」と「買取」の具体的な流れ

マンション売却において、仲介と買取では、売却に至るまでのステップが異なります。ここからは、仲介と買取についての具体的な流れについて確認します。

仲介の流れ

不動産会社に仲介を依頼する形でマンションを売却するまでには、次のようなステップがあります。

⓵マンションの査定の依頼

マンション売却のための最初のアクションは、不動産会社にマンションの査定の依頼をすることです。不動産会社に個別にコンタクトを取ってもよいですし、マンションの一括査定サイトに依頼するのも手間がかかりません。いずれにせよ仲介での査定額はチャレンジ価格か、現実的な価格か見極めが難しいため、1社だけでなく複数の不動産会社に査定してもらうことも重要です。

②不動産会社からの査定額の提示

不動産会社から査定結果が提示されます。この際、他の会社より著しく高い査定価格を提示した会社は注意が必要です。媒介契約を得るために、わざと相場より高い査定額を提示する会社が存在するからです。マンション販売実績が豊富で、やり取りがスムーズにできて担当者の人柄も信頼できる会社を選びましょう。

③媒介契約の締結

仲介を依頼する会社が決まったら媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。

一般媒介は一つの不動産会社に決めずに、複数の会社に媒介を依頼する形式です。一般媒介の場合、不動産会社の立場から考えると、がんばって売却活動を行っても、他の会社が契約を行うと収益はゼロになるため、販売の優先度は低くなります。

一方、専任媒介契約は、専任媒介によって売主からの手数料が確定するため、不動産会社は本腰を入れて販売活動をしてくれることが期待できます。また専任と専属専任は契約内容がほとんど変わりませんが、専任は自分で買主を見つけられるといったメリットがあります。

④販売活動

仲介を依頼した不動産会社によって、レインズへの登録、ポータルサイト広告、自社のホームページに情報掲載、内見の対応といった販売活動が行われます。

レインズとは、宅地建物取引業者（不動産会社）をつなぐネットワークシステムのことで、売主のマンションがレインズに登録されると、他の会社にも売却情報が共有されます。マンションの内見については、売却予定のマンションが自宅であれば同席し、空室であれば仲介会社にお任せできます。

⑤買主との売買契約

買主が見つかり、売主と買主双方で、価格面や条件面で折り合いがついたら売買契約を結びます。売買契約の際、買主から売主に対して手付金が支払われることが一般的です。

⑥買主への不動産の引き渡しと残金決済

売買契約成立後に、マンションの引き渡し日程が決定します。引き渡しがいつになるのかは、売主と買主双方の状況によります。引き渡し日と同日に売買代金の決済が行われて、不動産の売却は完了します。ただし、売買契約締結後、買主がローン審査に通らなかった場合の契約解除や、買主が何らかの事情で手付金を放棄して契約を解除するなど、契約が不成立になるケースもあります。

買取の流れ

マンションの買取を依頼した場合の流れは次の通りです。

⓵不動産の査定の依頼

まずは、マンションの買取サービスを行っている不動産会社を探して依頼をします。仲介のときと同様に、複数の不動産会社に依頼してみましょう。不動産会社とひと口に言っても、仲介専門や管理専門の不動産会社があるので、依頼前に会社のホームページなどを確認しましょう。買取価格がオンライン上で分かる査定サイトなら、気軽に売却金額の目安を調べられます。

②不動産会社から、査定額の提示

不動産会社から、買取査定額が提示されます。査定は机上査定で大まかな価格が提示され、現地で担当者による詳細な査定が行われた後に、最終的な買取額が決まります。

③売買契約・決済・引き渡し

売主側が、不動産会社のマンションの買取金額に納得したら、売買成立です。売主側の都合に合わせて、決済そしてマンションの引き渡しという流れになります。会社規模にもよりますが、およそ1カ月前後で売却が完了するケースが一般的です。

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「仲介」か「買取」かを選ぶ際のポイント

ここではマンション売却の際に、仲介で売るか買取で売るかを選ぶためのポイントにご説明します。

手間や時間がかかってもなるべく高く販売したい場合は「仲介」

マンション売却のタイムリミットがない場合は、基本的には仲介による売却がおすすめです。理由は上述の通り、仲介であれば市場価格に応じた金額で売却が可能であるためです。仲介のデメリットは、いつ売れるか分からない点です。不動産会社とよく相談して、市場相場に見合った現実的な価格設定をすることで、早期売却の可能性を高めることができます。

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売却を急いでいる場合は「買取」・後腐れなく売却したい

急いでマンションを売却して現金化したい場合は、不動産会社による買取が最も早い方法となります。また、周囲に売却活動を知られたくない、あるいは一般の買主に売ると気を遣う等の心配がある場合も、不動産会社による買取がおすすめです。

ただし上述の通り、売却価格は市場価格よりも2～3割は安くなるデメリットもあるため、熟慮が必要です。

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売却したい期限に余裕があるなら「買取保証付仲介」→「買取」

「今すぐに売却する必要はないが、大体このくらいまでには売却をしておきたい」という場合は、ひとまず仲介でマンションを市場に売りに出し、タイムリミットが来たら買取を依頼するという方法も一つの手です。最初の売り出し価格を、市場価格よりも安めに設定することで、早期売却の確率を上げることもできます。

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まとめ

本記事では、マンション売却の「仲介」と「買取」の特徴と違いについてお伝えしました。マンション売却の必要性がある際は、まずは相場を知るくらいの気軽な気持ちで、不動産会社に相談をしたり、査定を依頼したりすることをおすすめします。

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この記事では、古いマンションの売却を検討している方に向けて、なぜ古いマンションは買取が向いているといわれるのかなど、古いマンションを買取に出すメリット・デメリット、そしてマンション買取を成功させるためのポイントについて解説します。

マンション買取の仕組み

マンション買取とは、不動産業者や買取業者にマンションを直接買い取ってもらう売却方法です。

一方、マンションの売却を検討する際、多くの方は、不動産仲介業者に依頼して売却する方法を思い浮かべるのではないでしょうか。

ここでは、マンション買取の仕組みや概要について、仲介による売却と比較しながら解説します。

買主

マンション買取において、買主となるのは不動産業者または買取専門業者です。
一方、仲介では、不動産仲介業者が買主を探す役割を担うため、仲介の依頼をした段階では、最終的な買主が誰になるかは未定となります。

売却のしやすさ

マンション買取では、買主が不動産業者または買取業者とあらかじめ決まっているため、売却の手間が少なく、スケジュールも立てやすい点が特徴です。
また、チラシやポータルサイトなどで広く販売活動が行われないため、売却がご近所などに知られにくいというメリットもあります。

一方、仲介の場合は、不動産仲介業者と媒介契約を結んだあとも、買主が見つかるまでの期間は不確定。
特に古いマンションでは、購入検討者が現れるまでに時間を要することもあり、売却スケジュールが立てにくくなります。
さらに、販売活動に伴い内覧対応が必要となるため、売却までに一定の手間や時間がかかる点もデメリットといえるでしょう。

仲介手数料

仲介による売却では、不動産仲介業者に紹介を受けた買主（個人・不動産会社を問わず）と契約が成立した場合、不動産仲介業者へ仲介手数料を支払う必要があります。

一方、マンション買取では、不動産業者または買取業者と直接売買契約を結ぶため、仲介手数料は不要です。

例えば、3,000万円で成約した場合、
仲介手数料の上限額は、
3,000万円×3％＋6万円＝96万円（＋消費税）
となります。

売却価格

仲介では、市場相場に近い価格、またはそれ以上で売却できる可能性がありますが、必ず売却できるとは限りません。
一方買取では、市場相場を下回る価格になる可能性はあるものの、売却が確定するという点が大きな特徴です。

古いマンションの買取での売却を検討するメリット

古いマンションの買取での売却を検討するメリットには、次のような点が挙げられます。
できるだけ早く、諸費用や手間を抑えて売却したい方にとっては、特にメリットを感じやすいでしょう。

売却までの期間が短い

古いマンションは需要が限られるため、仲介によって一般の買主に相場価格で売却できる可能性はゼロではないものの、売却までに時間を要するケースも少なくありません。

買取の場合は、前段でも述べたとおり、買主が不動産業者または買取業者と決まっているため、数日～数週間程度で売却できるケースも多くあります。
売却までの期間が短いということは、それだけ現金化が早いということでもあります。

売却代金をマンションの買い替え資金などに充てる場合、売却までの期間が短い点は大きなメリットといえるでしょう。

不動産買取業者との直接取引なら仲介手数料がかからない

不動産業者による直接買取の場合、仲介手数料はかかりません。

古いマンションは、経年劣化や将来的な修繕費用の懸念などから、購入時の価格よりも相場価格が下がる可能性が高い傾向があります。
仮に買取であっても仲介会社に依頼する場合には、その売却価格から仲介手数料を支払う必要があります。

直接買取の場合、売却価格は相場を下回る可能性はあるものの、仲介手数料を支払う必要がないため、
売却にかかる諸費用を少しでも抑えたい方にとっては、メリットといえるでしょう。

不用品処分の費用も負担してくれる場合がある

仲介で一般の買主へ売却する場合、引き渡しまでにハウスクリーニングを行ったり、不用品を処分したりする必要があり、その費用や手間は原則として売主負担となります。

一方、買取の場合は、不動産業者や買取業者によって、ハウスクリーニングや不用品処分の費用を負担してくれるケースもあります。
引き渡しにかかる手間や費用を少しでも抑えたい方にとって、こうした対応をしてもらえる点は、買取の大きなメリットといえるでしょう。

古いマンションの買取を検討するデメリット

古いマンションの買取には、以下のようなデメリットもあります。
古いマンションの買取を成功させるためには、デメリットも理解したうえで、複数の不動産業者や買取業者に打診し、信頼できる業者を見極める姿勢が大切です。

売却価格が相場よりも安くなる可能性

不動産業者や買取業者は、マンションを買い取った後、リフォームなどを行い再販することが一般的です。
そのため、リフォーム費用や利益を確保する必要があり、買取価格は相場価格よりも低く提示される可能性が高いといえます。

仲介による一般の買主への売却であれば、相場価格で売却できる可能性はありますが、築年数が古いマンションは需要が限られ、売却までに時間がかかるケースも少なくありません。

売却収入を急いで必要としない場合や、売却までに時間がかかっても問題ないと考えている方にとっては、買取によって売却価格が相場より安くなる点はデメリットと感じられるでしょう。

買い取ってもらえないマンションもある

古いマンションの売却を急ぎたい方にとって、買取は有効な選択肢ですが、すべてのマンションが必ず買い取ってもらえるわけではない点には注意が必要です。

前述のとおり、不動産業者や買取業者は、買取後にリフォームを行い再販することを前提としています。
そのため、「築年数が極端に古い」「耐震基準を満たしていない」などの理由から、再販が難しいと判断された場合には、買取を断られることもあります。

ただし、1社から断られたからといって、古いマンションは売れないと諦めるのはまだ早いでしょう。
複数の不動産業者や買取業者に査定依頼や買取の打診を行い、対応可能な業者を探すことが重要です。

まとめ

古いマンションは需要が限られるため、市場での成約に至りにくい可能性があります。
とはいえ、最初から仲介による市場売却を諦める必要はありません。

仲介を依頼する際の媒介契約のうち、専任媒介契約・専属専任媒介契約の契約期間は3カ月と定められています。
この3カ月を一つの目安とし、その期間内に売却が進まない場合に備えて、マンション買取も視野に入れながら売却活動を進めるとよいでしょう。

仲介による売却、買取による売却のいずれの場合でも、まずはマンションの資産価値を把握することが欠かせません。
複数の不動産業者や買取業者に価格査定を依頼し、査定価格について納得のいく説明をしてくれる、そんな信頼できる業者を見極めることが大切です。

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買取はスピーディーで手間が少ない一方で、価格面で注意したいポイントがあります。
一方の仲介は時間がかかるものの、条件次第では高く売却できる可能性もあるなど、どちらにも特徴があります。

本記事では、買取と仲介それぞれの違いを踏まえたうえで、
・マンション買取のデメリット
・買取に向いている物件の傾向
・後悔しないための業者選びのポイント
についてわかりやすく解説します。

「手間をかけずに早く売りたい」「できるだけ高く売りたい」など、状況によって最適な売却方法は異なります。
本記事が、あなたに合った売却方法を考える際のヒントになれば幸いです。

マンションの買取と仲介の違い、そして買取向き物件の特徴

はじめに、マンションの売却方法としてよく比較される「買取と仲介の違い」を整理し、そのうえで買取に向いている物件の特徴 をお伝えします。

マンションの買取と仲介の違い

マンションを「買取」という形で売却する場合は、不動産会社が買主となって直接購入してくれる仕組みを利用します。
売却相手が一般の個人ではなく不動産会社になるため、手続きがスピーディーで進みやすい点が特徴です。

一方で「仲介」で売却する場合は、不動産仲介会社に販売活動を依頼し、市場でマイホームを探している一般の買主（例外もありますが）に売却する流れになります。
内覧対応や価格交渉などを経て買主を見つけるため、時間はかかりますが、市場価格で売却できる可能性が高くなります。
両者の大きな違いは、やはり「誰に売るのか（買主が誰か）」という点です。

・買取の場合：買主は買取を行う不動産会社
・仲介の場合：買主は自分の住まいを探している一般の個人

これによって、売却までのスピードや価格、手続きの負担が大きく変わってきます。

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買取向き物件の特徴

マンションの中には、仲介よりも買取のほうがスムーズに売却できるケースがあります。
ここでは、一般的に買取に向いているといわれる物件の特徴をご紹介します。

築年数が古いマンション

築年数が古いマンションは、どうしても人気が出にくく、買取が向いているケースが多くみられます。

古い物件の場合、
・間取りや設計が現代のライフスタイルに合っていない
・設備が古く、故障リスクがある
・修繕の見通しが立ちにくい
といった理由から、一般の購入希望者に敬遠されがちです。

特に、旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築確認）のマンションは、耐震性への不安から購入者が減りやすい傾向があります。
こうした物件は一般的な仲介でたとえ時間をかけても売れにくいため、専門業者による買取が有効な選択肢となります。

売り急ぎの必要があるマンション

離婚・相続・転勤など、売却時期に制限がある場合は、買取のスピード感が強みになります。
仲介では「いつ売れるか分からない」というデメリットがありますが、買取であれば1カ月前後で売却が完了することが一般的です。

期限が決まっている場合は、タイムロスを避けるためにも買取が向いているといえます。

訳あり物件など、不利な条件を抱えるマンション

過去に事件・事故・自殺などがあった訳あり物件は、一般の買主から敬遠される傾向が非常に強い物件です。
そのため、仲介では問い合わせも少なく、長期間売れ残るケースが多くみられます。

一方、買取であれば 専門業者が状況を理解したうえで購入してくれるため、売却できる可能性が高まります。

相続したマンション（残置物があってもそのまま売却可能）

相続したマンションには、家具・家電・私物などの“残置物”が多く残っていることがあります。

通常の仲介では片付けや処分が必要です。自分で行うのは手間ですし、業者に頼めばそれなりの費用がかかります。

買取サービスならそのままの状態で売却できる 場合がほとんどです。

片付けの手間や費用を減らしながら、スムーズに売却したい人に向いています。

周囲に知られずに売却したい場合

買取はプライバシーを重視したい人にも適した方法です。

仲介の場合は、
・ポータルサイトへの掲載
・チラシ配布
・内覧対応
など、どうしても売却活動が外に見える形になります。

一方の買取は、販売情報が外部に公開されないため、周囲に知られることなく売却を進めたい方にも選ばれています。

マンション買取のデメリット

ここからは、不動産会社が行う買取サービスを利用する際に、知っておきたいデメリットを説明します。
メリットだけで判断するのではなく、注意点も理解しておくことで、後悔のない売却につながります。

販売価格が仲介より低くなる傾向がある

不動産会社による買取サービスを利用する場合、買取価格は仲介で一般の買主に販売した場合の7〜8割程度になることが多いといわれています。

これは、不動産会社が購入後にリフォームや再販を行うための費用、販売リスク、持ち出し資金、借入の利息、各種税金などを考慮して査定するためです。

スピーディーに確実な売却ができるという大きなメリットがある一方で、仲介よりも売却金額が低くなってしまう点は、買取の代表的なデメリットといえます。

全てのマンションが買取対象になるわけではない

買取サービスは便利な方法ではありますが、すべてのマンションが買取の対象になるわけではありません。

不動産会社によって、取り扱うエリアや得意とする物件の条件が異なるため、
・エリアが対象外
・築年数・規模・構造が条件に合わない
・物件の状態により再販が難しい
などの理由で、買取対象外になるケースもあります。

そのため、買取を検討する際には、複数の不動産会社に相談し、自分の物件が買取対象となるかどうかを確認しておくことが大切です。

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マンション買取業者選びのポイント

ここからは、マンションの買取を検討する際に意識しておきたい、業者選びのポイントをご紹介します。
安心して売却を進めるためには、「どの会社に任せるか」が大切な要素になります。

買取実績が豊富な会社

買取サービスを提供する会社は数多くありますが、その中でも「マンションの買取実績が豊富な会社」を選ぶことが最優先のポイントです。

買取経験が少ない会社の場合、
・適切な査定ができず、不当に安く見積もられる
・買取後の手続きでトラブルが起きやすい
・対応が画一的で、柔軟性に欠ける
・資金力がなく、結局買取ができない
など、思わぬ問題につながる可能性があります。

その点、実績と経験が豊富な会社であれば、物件の価値を適切に見極め、スムーズな手続きにつながりやすくなります。

買取に伴うサービスが充実している会社

買取サービスを行う会社の中には、単にマンションを買い取るだけでなく、売主の負担を減らすための付帯サービスを提供している会社もあります。

たとえば、
・不用品の処分をサポート
・残置物があってもそのまま引き取ってくれる
・買取後の物件を賃貸として利用できる「リースバック」
・仲介と買取を組み合わせた「買取保証」
など、状況に応じて頼れるサービスが充実している会社があります。

特に「買取保証」は、一定期間仲介で売却活動を行い、それでも売れなかった場合に不動産会社が買い取ってくれる仕組みです。

売却期限が決まっている方や、仲介の高値売却にもチャレンジしたい方にとって、安心につながる選択肢となります。

柔軟な対応ができる会社を選ぶ

不動産の売却では、思わぬタイミングで相談したいことや困りごとが発生するものです。

・引き渡しのタイミングを調整したい
・不用品の処分を手伝ってほしい
・手続きで不安な点がある
など、状況に合わせて柔軟に対応してもらえる会社だと、売却のプロセスをより安心して進められます。

売却相談の段階から、
「こちらの話を丁寧に聞いてくれるか」
「質問に誠実に答えてくれるか」
という視点で担当者をチェックするとよいでしょう。

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まとめ

マンション買取のデメリットについて解説してきました。

確かに、買取は仲介に比べて売却価格が低くなりやすいですが、
・スピーディーに売却できる
・一般の買主には敬遠されがちな物件でも売却できる可能性がある
・残置物の片付けなどの手間を減らせる
・周囲に知られずに売却できる
といった、状況によっては大きな助けになるメリットも多くあります。

どの売却方法が合っているかは、物件の状態だけでなく、売主の状況や希望によって大きく変わるものです。

本記事の内容が、マンションの買取サービスを検討する際に、少しでも参考となれば幸いです。

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