住宅ローンが残っている状態でもマンションの売却は可能ですが、売却方法や手続きが通常の場合とは異なる点もがあります。
そのため、事前に仕組みを理解しておかないと、思わぬトラブルや追加費用が発生することもあり、注意が必要です。

この記事では、住宅ローンが残っているマンションを売却する際の基本的な仕組みや注意点をわかりやすく解説します。
また、売却前に必ず確認しておきたい住宅ローン残債の調べ方についても詳しくご紹介します。

住宅ローンが残っていてもマンション売却はできるの？

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っているマンションでも売却は可能です。
ただし、ローン残のある物件には、金融機関等による抵当権が設定されています。

抵当権とは、住宅ローンの返済が不能となった場合に、金融機関がその不動産を差し押さえることが出来る権利のことです。

抵当権がついたままマンションを売却してはいけない、という法律上の禁止はありません。
実際、抵当権が残っている状態でも売却や売買契約の締結自体は可能です。

ただし、売買に際して売主は「引き渡しまでに抵当権を抹消しておく」 のが一般的です。
売却代金でローンを完済し、同時に抵当権の抹消手続きを行う流れが一般的な流れです。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、住宅ローンの残高（＝残債）よりもマンションの売却価格が高い状態を指します。
売却によって得られる金額で、住宅ローンをすべて完済できる状態ともいえます。

売却金額でローンを返済できるため、もちろん抵当権の抹消も問題なく行えます。
そのため、アンダーローンのマンションは、通常の売却手続きを踏むだけで比較的スムーズに売却が進むケースが多くなります。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンの残高がマンションの売却価格を上回っている状態をいいます。
つまり、「売却してもローンを完済できない状態」であり、抵当権を抹消するための資金が不足しているということです。

この場合、
・不足分を自己資金で補う
・金融機関と相談して返済方法を調整する
・任意売却を検討する
など、追加の対策が必要になります。

オーバーローンの状態での売却は手続きも慎重に進める必要があるため、早めにローン残債の確認や金融機関への相談を行うことが重要です。

住宅ローンが残っているマンションの、売却における注意点

アンダーローンなのか、オーバーローンなのかによって取れる選択肢や注意点が大きく異なります。

ここではそれぞれの場合に分けて、売却時に気をつけたいポイントを詳しく解説します。

アンダーローンの場合

アンダーローンの場合、前述のとおり 「売却額で住宅ローンを完済できる状態」 です。
そのため、ローン残ありでも基本的には大きな問題なくマンションを売却することができます。

ただし、以下のようなケースでは注意が必要です。

・住み替え先の購入資金に売却金を充てる予定がある
・売却期限が決まっている（転勤・入居日が近いなど）

売却期限が迫っていると、「早く売らないといけない」という心理から値下げを受け入れやすくなり、購入検討者から足元を見られることもあります。
その結果、本来より低い価格での売却につながってしまう可能性があります。

アンダーローンの状況であっても、余裕をもったスケジュールで売却計画を立てることが重要です。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、「売却額だけでは住宅ローンを完済できない状態」です。
この場合でも売却は可能ですが、以下のいずれかの方法で不足分に対応する必要があります。

売却額と自己資金で住宅ローンを完済する

売却代金に加えて、預貯金などの自己資金を足してローン残債を返済する方法です。
不足分を補えれば抵当権を抹消でき、通常どおり売却が進められます。

ただし、
・住み替え先の購入費
・売却する物件の残債補填
の両方に資金が必要となるため、無理のない資金計画になっているかを慎重に判断することが大切です。

住み替えローンを活用する

住み替えローンとは、
・新居の購入費
・売却しても残る住宅ローン残債
をまとめて借り入れできるローンです。

通常の住宅ローンより 借入額が大きくなるため審査は厳しめで、収入・勤務状況・信用力などに大きく左右されます。

そのため、誰でも利用できる方法ではなく、利用できるかどうかは事前の審査で大きく分かれます。
活用を検討する場合は、事前に金融機関へ相談しておきましょう。

任意売却を活用する

任意売却とは、債権者（金融機関）の同意のもと、ローン残ありの物件を市場価格で売却する方法です。
売却額だけで完済できなくても、債権者の同意があれば抵当権を抹消してもらうことができます。

売却後に残ったローン残債は、任意整理などで分割返済するのが一般的です。

任意売却は、
・金融機関との交渉
・債権者の同意
・売却後の返済計画の調整

など、専門性の高い手続きが多いため、実績豊富で交渉力のある不動産会社に依頼することが必須です。

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︎マンション売却のタイミングとは？大原則とコツを解説

ローン残債を確認してみよう

アンダーローンかオーバーローンかを判断するためには、まず 現在の住宅ローン残債（残りの返済額） を正確に把握することが欠かせません。
ここでは、ローン残債を確認するための代表的な方法をご紹介します。

返済予定表で確認する

住宅ローン契約時（金銭消費貸借契約書の締結）に金融機関から発行される返済予定表には、毎月の返済額と返済後の残高が記載されています。

たいていは、住宅購入時の契約書関連の書類の中の１つとして、自宅に保存している方も多く、最も手軽に確認できる方法です。

最近では、金融機関のインターネットバンキングや会員ページから、オンラインで返済予定表を確認できるケースも増えています。
もし手元に返済予定表が見当たらない場合は、金融機関に依頼して再発行してもらうことも可能です。

関連記事はこちら
︎知っておきたいマンション売却にかかるお金のこと

確定申告用の残高証明書で確認する

毎年、源泉徴収書、あるいは確定申告時して住宅ローン控除を受けるために発行される年末残高証明書にも、住宅ローンの残高が記載されています。
こちらは「年末時点」の残高のみですが、現在の残債を把握するうえでの目安になります。

細かい月次の残高はわかりませんが、ざっくりした残高の確認には十分役立ちます。

金融機関の窓口や相談窓口で確認する

返済予定表も残高証明書も手元にない場合は、金融機関の窓口やお客さまサービスセンターに問い合わせてみましょう。
本人確認ができれば、最新の住宅ローン残高を教えてもらえます。

必要であれば、残高証明書や返済予定表を再発行してもらうことも可能です。

残債と相場価格で、アンダー／オーバーローンをざっくり判断できる

ローン残債が分かったら、次は売却できる相場価格を把握します。
残債と相場価格を比較することで、おおよその状況が見えてきます。

・売却価格 ＞ 残債 → アンダーローン
・売却価格 ＜ 残債 → オーバーローン

ただし、売却価格は立地・築年数・間取り・階数・マンション規模など、さまざまな条件で大きく変わるため、正確に判断するには査定が必要です。

具体的に知りたい場合は、査定を依頼するのがベスト

より正確な売却価格を知るためには、マンションの価格査定が欠かせません。

最近では、
・複数の不動産会社に一括で依頼できる査定サイト
・AIを活用した簡易査定
・匿名で使える査定サービス
など、便利で手軽なサービスが増えています。

複数社に査定を依頼することで、相場のイメージがつかめるだけでなく、信頼できる不動産会社選びにも役立ちます。

まとめ

住宅ローンが残っていても、マンションの売却は問題なく行うことができます。
ただし、売却後の引き渡しまでには ローンを完済し、抵当権を抹消しておく必要がある ため、事前の状況確認が欠かせません。

まずは、
・マンションの売却額でローンを完済できるのか（アンダーローン）
・売却額だけでは完済できないのか（オーバーローン）
このどちらに該当するかを把握することが最初のステップです。

そのためにも、
「現在のローン残債はいくらなのか」
「マンションはいくらで売れる見込みがあるのか」
を確認し、現状をしっかり整理しておく必要があります。

特にオーバーローンの場合は、住み替えを検討するうえで、自己資金の補填・住み替えローン・任意売却など、どの方法でローンを完済するかまで含めて、慎重に資金計画を立てることが求められます。

とはいえ、これらをすべて一人で判断するのは簡単ではありません。
住宅ローンの仕組みや売却方法に詳しく、資金計画にも親身に応じてくれる信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが、住宅ローン残ありのマンション売却を成功させる大きなポイントです。

本記事が、売却を検討されている方の不安を少しでも軽減し、より良い判断の助けとなれば幸いです。

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