マンション買取保証とは？買取保証のメリット・デメリットとポイントを解説

マンションの買取を行う不動産会社の中には、「買取保証」というサービスを提供している会社があります。

この記事では、買取保証とはどのような仕組みなのかを知りたい方に向けて、買取保証の概要をはじめ、買取保証に向いている人や物件の特徴、そして買取保証のメリット・デメリットについて解説します。

 

マンション買取保証とは？買取保証の概要と特徴

マンションを売却するために不動産会社へ買取を依頼する際、会社によっては「買取保証」サービスを利用できる場合があります。

ここでは、マンション買取保証サービスの概要と、その特徴について解説します。

 

買取保証の概要

買取保証型の仲介とは、一般的な仲介と買取、それぞれのメリットを組み合わせたサービスです。

買取保証を理解するために、まずは「仲介」「買取」「買取保証」それぞれの仕組みを確認しておきましょう。

 

一般的な仲介の仕組み

マンション売却を検討する際、もっとも一般的な方法が仲介による売却です。

不動産会社が仲介者となり、マンションの購入希望者を募集し、買主が見つかった段階で売却が成立します。

 

一般的な買取の仕組み

マンションの買取とは、マンションを売却したい人が、買取を行っている不動産会社（買取業者）に直接マンションを売却する方法です。

買主が不動産会社となるため、早期に売却できる点が特徴です。

 

買取保証の仕組み

買取保証とは、買取業者が仲介と買取の両方を行うサービスです。

なお、すべての不動産会社が買取保証を実施しているわけではありません。

 

買取保証の一般的な流れとしては、まず一定の売却期間を設定し、仲介によって一般市場でマンションを販売します。

その期間内に売却できなかった場合、仲介を依頼していた不動産会社があらかじめ定めた条件で買取を行うという仕組みです。

 

買取と一般的な仲介との違い

買取と一般的な仲介との主な違いは、以下のとおりです。

 

売却価格

仲介に比べて、買取の場合はマンションの売却価格が低くなる傾向があります。

一般的に、買取による売却価格は、仲介による売却価格の約7〜8割程度が相場といわれています。仲介の場合、売り手買い手の双方の合意、つまり市場価格で決まります。

 

売却までの早さ

仲介の場合、いつ売却できるかは分かりません。

一方、買取の場合は買主が不動産会社となるため、売却先がすでに決まっており、1カ月程度で売却できるケースも多くあります。

 

仲介手数料

仲介による売却の場合、仲介手数料（上限：売却価格×3％＋6万円＋消費税）がかかります。

 

例えば、3,000万円で成約した場合、不動産の取引額は400万円超となるため、

仲介手数料の上限額は、

3,000万円×3％＋6万円＝96万円（＋消費税）

となります。

 

売却のための清掃やリフォーム

仲介の場合、状況によっては売却のために清掃やリフォームが必要になることがあります。

一方、買取であれば、原則として現状のままで売却できるため、清掃やリフォームは不要なケースが一般的です。

 

売主の責任

仲介の場合、売却後に不具合などのトラブルが発生すると、買主から責任を追及される可能性があります（民法上の責任ですが、売買契約で詳細を決めます）。

買取の場合は、不動産会社が買主となるため、売却後に売主が責任を問われるリスクは低いといえます。

 

情報公開するかどうか

仲介の場合、マンション売却の情報はインターネットや広告などを通じて広く公開されます。

買取の場合は、売主と買取業者とのやり取りで完結するため、周囲に知られずに売却することが可能です。

 

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買取保証のメリットとデメリット

買取保証の主なメリットは、以下のとおりです。

 

買取保証のメリット

買取保証の主なメリットは、以下のとおりです。

 

売りたい期限までに確実に売却できる

買取保証では、仲介による売却期間の終了後に買取が行われることがあらかじめ決まっています。

そのため、売却期限が決まっている場合でも、期限までに確実に売却できる点が大きなメリットです。

 

一般仲介によって高く売れる可能性がある

買取保証には、通常の買取とは異なり、仲介による売却期間が設けられています。

この期間内に買主が見つかれば、仲介による売却となり、買取価格よりも高く売却できる可能性があります。

 

売却後のスケジュールを事前に立てやすい

買取保証では、売却できる価格と時期の目安を事前に把握できます。

そのため、売却後の引っ越しの段取りや、住み替え・買い替えのための資金計画などを、あらかじめ組み立てやすい点もメリットです。

 

買取保証のデメリット

買取保証のデメリットは、以下のとおりです。

 

買取保証が適用できないマンションもある

買取保証は、不動産会社が独自に提供しているサービスであり、会社ごとに適用条件や基準が定められています。

そのため、マンションのエリアや築年数、状態、条件などによっては、買取保証を利用できないケースもあります。

 

業者が十分に売却活動を行わない可能性がある

不動産会社によっては、仲介による売却活動に十分な力を入れないケースも考えられます。

これは、仲介手数料を得るよりも、自社で買取を行い再販したほうが、利益を見込める場合があるためです。

 

買取保証を利用する際は、売主の利益を重視し、仲介実績・買取実績ともに豊富で誠実な不動産会社を選ぶことが重要です。

 

マンション買取保証向きの人・物件のポイント

ここからは、マンション買取保証に向いている人と物件のポイントについて解説します。

 

売却期限が決まっているが、仲介にもチャレンジしたい人

買取保証は、転勤や離婚、相続などにより、最終的に売却したい期限が決まっているものの、一定の時間的な猶予があるケースに適した仕組みです。

 

仲介による売却期間が設けられているため、その期間内に買主が見つかれば、仲介によって買取よりも高く売却できる可能性があります。

 

旧耐震など築年数が古いマンション

旧耐震基準とは、1981年5月31日までに建築確認を受けた建物に適用されていた耐震基準で、震度5強程度の地震に耐えられることを想定した基準です。

一方、1981年6月1日以降に適用されている新耐震基準では、震度6強～7程度の地震に耐えられることが想定されています。

 

一般的には、より強い地震への耐性が期待できる新耐震基準のマンションが好まれる傾向があるため、一般の個人が買主となる仲介では、旧耐震基準のマンションは売却しづらいのが現状です。

 

このような築年数が古いマンションであっても、不動産会社による買取保証を利用すれば、仲介による売却の可能性を探りつつ、最終的には確実に売却できるというメリットがあります。

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事故物件など訳ありのマンション

旧耐震基準のマンションと同様に、過去に事故が起きた物件などの「訳あり物件」は、買い手が見つかりにくく、売却後のトラブルにつながるケースもあることから、一般的な方法です売却が難しいといわれています。

 

仲介による売却では、どうしてもハードルが高くなりがちですが、このような不利な条件を持つマンションであっても、買取保証を利用することで、売却できる可能性を高めることができます。

 

まとめ

買取保証は、一般的な仲介と買取、それぞれの良い部分を組み合わせたサービスです。

ただし、買取保証を成功させるためには、信用できる不動産会社に依頼することが大前提となります。

 

確実に売却したい一方で、売却までにある程度の時間的猶予がある場合には、買取保証は有効な選択肢の一つといえるでしょう。

本記事が、買取保証を検討する際の参考になれば幸いです。