古いマンションは買取が便利？買取のメリット・デメリットを解説

築年数の古いマンションを売却する際、一般仲介に加えて、マンション買取も選択肢に入れるとよいといわれることがあります。

この記事では、古いマンションの売却を検討している方に向けて、なぜ古いマンションは買取が向いているといわれるのかなど、古いマンションを買取に出すメリット・デメリット、そしてマンション買取を成功させるためのポイントについて解説します。

 

マンション買取の仕組み

マンション買取とは、不動産業者や買取業者にマンションを直接買い取ってもらう売却方法です。

一方、マンションの売却を検討する際、多くの方は、不動産仲介業者に依頼して売却する方法を思い浮かべるのではないでしょうか。

 

ここでは、マンション買取の仕組みや概要について、仲介による売却と比較しながら解説します。

買主

マンション買取において、買主となるのは不動産業者または買取専門業者です。
一方、仲介では、不動産仲介業者が買主を探す役割を担うため、仲介の依頼をした段階では、最終的な買主が誰になるかは未定となります。

売却のしやすさ

マンション買取では、買主が不動産業者または買取業者とあらかじめ決まっているため、売却の手間が少なく、スケジュールも立てやすい点が特徴です。
また、チラシやポータルサイトなどで広く販売活動が行われないため、売却がご近所などに知られにくいというメリットもあります。

一方、仲介の場合は、不動産仲介業者と媒介契約を結んだあとも、買主が見つかるまでの期間は不確定。
特に古いマンションでは、購入検討者が現れるまでに時間を要することもあり、売却スケジュールが立てにくくなります。
さらに、販売活動に伴い内覧対応が必要となるため、売却までに一定の手間や時間がかかる点もデメリットといえるでしょう。

仲介手数料

仲介による売却では、不動産仲介業者に紹介を受けた買主（個人・不動産会社を問わず）と契約が成立した場合、不動産仲介業者へ仲介手数料を支払う必要があります。

一方、マンション買取では、不動産業者または買取業者と直接売買契約を結ぶため、仲介手数料は不要です。

例えば、3,000万円で成約した場合、
仲介手数料の上限額は、
3,000万円×3％＋6万円＝96万円（＋消費税）
となります。

売却価格

仲介では、市場相場に近い価格、またはそれ以上で売却できる可能性がありますが、必ず売却できるとは限りません。
一方買取では、市場相場を下回る価格になる可能性はあるものの、売却が確定するという点が大きな特徴です。

古いマンションの買取での売却を検討するメリット

古いマンションの買取での売却を検討するメリットには、次のような点が挙げられます。
できるだけ早く、諸費用や手間を抑えて売却したい方にとっては、特にメリットを感じやすいでしょう。

売却までの期間が短い

古いマンションは需要が限られるため、仲介によって一般の買主に相場価格で売却できる可能性はゼロではないものの、売却までに時間を要するケースも少なくありません。

買取の場合は、前段でも述べたとおり、買主が不動産業者または買取業者と決まっているため、数日～数週間程度で売却できるケースも多くあります。
売却までの期間が短いということは、それだけ現金化が早いということでもあります。

売却代金をマンションの買い替え資金などに充てる場合、売却までの期間が短い点は大きなメリットといえるでしょう。

不動産買取業者との直接取引なら仲介手数料がかからない

不動産業者による直接買取の場合、仲介手数料はかかりません。

古いマンションは、経年劣化や将来的な修繕費用の懸念などから、購入時の価格よりも相場価格が下がる可能性が高い傾向があります。
仮に買取であっても仲介会社に依頼する場合には、その売却価格から仲介手数料を支払う必要があります。

直接買取の場合、売却価格は相場を下回る可能性はあるものの、仲介手数料を支払う必要がないため、
売却にかかる諸費用を少しでも抑えたい方にとっては、メリットといえるでしょう。

不用品処分の費用も負担してくれる場合がある

仲介で一般の買主へ売却する場合、引き渡しまでにハウスクリーニングを行ったり、不用品を処分したりする必要があり、その費用や手間は原則として売主負担となります。

一方、買取の場合は、不動産業者や買取業者によって、ハウスクリーニングや不用品処分の費用を負担してくれるケースもあります。
引き渡しにかかる手間や費用を少しでも抑えたい方にとって、こうした対応をしてもらえる点は、買取の大きなメリットといえるでしょう。

古いマンションの買取を検討するデメリット

古いマンションの買取には、以下のようなデメリットもあります。
古いマンションの買取を成功させるためには、デメリットも理解したうえで、複数の不動産業者や買取業者に打診し、信頼できる業者を見極める姿勢が大切です。

売却価格が相場よりも安くなる可能性

不動産業者や買取業者は、マンションを買い取った後、リフォームなどを行い再販することが一般的です。
そのため、リフォーム費用や利益を確保する必要があり、買取価格は相場価格よりも低く提示される可能性が高いといえます。

仲介による一般の買主への売却であれば、相場価格で売却できる可能性はありますが、築年数が古いマンションは需要が限られ、売却までに時間がかかるケースも少なくありません。

売却収入を急いで必要としない場合や、売却までに時間がかかっても問題ないと考えている方にとっては、買取によって売却価格が相場より安くなる点はデメリットと感じられるでしょう。

買い取ってもらえないマンションもある

古いマンションの売却を急ぎたい方にとって、買取は有効な選択肢ですが、すべてのマンションが必ず買い取ってもらえるわけではない点には注意が必要です。

前述のとおり、不動産業者や買取業者は、買取後にリフォームを行い再販することを前提としています。
そのため、「築年数が極端に古い」「耐震基準を満たしていない」などの理由から、再販が難しいと判断された場合には、買取を断られることもあります。

ただし、1社から断られたからといって、古いマンションは売れないと諦めるのはまだ早いでしょう。
複数の不動産業者や買取業者に査定依頼や買取の打診を行い、対応可能な業者を探すことが重要です。

まとめ

古いマンションは需要が限られるため、市場での成約に至りにくい可能性があります。
とはいえ、最初から仲介による市場売却を諦める必要はありません。

仲介を依頼する際の媒介契約のうち、専任媒介契約・専属専任媒介契約の契約期間は3カ月と定められています。
この3カ月を一つの目安とし、その期間内に売却が進まない場合に備えて、マンション買取も視野に入れながら売却活動を進めるとよいでしょう。

仲介による売却、買取による売却のいずれの場合でも、まずはマンションの資産価値を把握することが欠かせません。
複数の不動産業者や買取業者に価格査定を依頼し、査定価格について納得のいく説明をしてくれる、そんな信頼できる業者を見極めることが大切です。